Passo a passo para seu Financiamento Imobiliário
1º Envio da proposta para o Banco e Análise de Crédito
Sua proposta será analisada em função dos prazos e valores informados, após análise bancária entraremos em contato com você informando o resultado da sua proposta.
2º Avaliação do imóvel
A avaliação do imóvel dá a garantia para o comprador de que o valor de compra do imóvel está dentro do valor de mercado praticado no local e na época em que a aquisição estiver ocorrendo. Feito a partir de valores de mercado praticados de outras transações similares realizados na época e uma perícia técnica minuciosa das condições do imóvel, a avaliação dará ao comprador a segurança que ele precisa para realizar o negócio com toda a tranqüilidade.
O banco providenciará uma avaliação completa do imóvel através de profissionais e empresas especializadas e altamente qualificadas para este fim. Esta avaliação será realizada após a assinatura do contrato de compra e venda do imóvel, mediante apresentação da matrícula do imóvel e capa do IPTU (cópias simples). O resultado da avaliação do imóvel será disponibilizado em até cinco dias úteis após a vistoria no imóvel.
3º Análise Jurídica
Nesta fase, o Banco realizará a análise detalhada de toda a documentação enviada. A análise jurídica é fundamental para a realização de um transação imobiliária segura e a preservação de todas as partes envolvidas.
4º Emissão do contrato de Financiamento
Após a aprovação jurídica, o contrato é digitado e liberado para assinatura das partes.
5º Liberação de Recursos
O cliente providencia o registro do contrato de financiamento. O pagamento ocorre três dias após o recebimento do contrato registrado em cartório.
Obs.: o vendedor do imóvel receberá o recurso em sua conta corrente.
Financiamento on-line
Já possuo um financiamento imobiliário, posso fazer outro?
Sim, desde que comprove renda suficiente para assumir ambos os financiamentos, e que o novo financiamento se enquadre na política de crédito vigente.
É possível fazer Transferência do Financiamento Bancário?
Sim. A transferência do financiamento somente será possível mediante a concessão de um novo financiamento ao solicitante, que terá como base política de crédito e legislação vigentes à época da concessão. O cálculo da renda mínima necessária está condicionado às variáveis da nova operação, tais como: valor do financiamento, idade do proponente e ao valor de avaliação do imóvel.
Imóveis em construção podem ser financiados?
Sim, você tem aprovar um credito habitacional, ter um projeto aprovado pela prefeitura onde se encontra a obra e contratar um engenheiro para fazer um conograma fisico e financeiro.
Se a minha renda não atingir o mínimo exigido, posso somar a renda com a de outra pessoa?
É permitido que cada financiamento seja formado por, no máximo, duas pessoas, que poderão compor a renda exigida. Clientes casados, inclusive por União Estável, somente é permitida a composição de renda com seu respectivo cônjuge.
O que é ITBI e como ele é calculado?
Toda compra de imóvel exige o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e o registro do imóvel. Quando a aquisição é feita com um financiamento, deve-se registrar a garantia em nome do Agente Financeiro. O ITBI é cobrado pela Prefeitura local.
É obrigatória a abertura de conta corrente na Caixa Econômica Federal?
Somente para o cliente comprador, pois o financiamento imobiliário da Caixa é operacionalizado por meio de débito automático. Por esta razão, é necessário que possua uma conta corrente.
Comprei um imóvel na planta, pretendo quitar na entrega das chaves, posso utilizar o FGTS mesmo tendo outro imóvel?
Não. Se você já possui outro imóvel na localidade em que reside ou trabalha, não poderá utilizar o FGTS.Moro em São Luís, onde já possuo 2 imóveis em meu nome. Mas trabalho há mais de 3 anos em São José de Ribamar, posso usar meu FGTS para comprar um apartamento em São José de Ribamar?
Não, pois São José de Ribamar faz parte da região metropolitana de São Luís além de ser município limítrofe de São Luís. O proponente não pode possuir imóvel no município que reside ou exerce sua ocupação principal, município limítrofe ou pertencente à região metropolitana.
Posso utilizar o FGTS para amortizar o saldo devedor em um imóvel que foi avaliado com valor superior ao permitido de R$ 500.000,00?
Não. O limite aceito pelas regras de uso do FGTS é que o imóvel tenha o valor de no máximo R$ 500.000,00.
Como utilizar o FGTS?
Os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) de qualquer um dos clientes participantes do financiamento poderão ser utilizados nas modalidades a seguir, desde que atendidas as condições determinadas pela Caixa Econômica Federal, administradora do FGTS.
- Pagamento de parte do valor da compra;
- Amortização extraordinária ou liquidação do saldo devedor (somente após a contratação);
- Pagamento de parte do valor das prestações (somente após a contratação).
É necessário também que você verifique os valores que possui, para que a contratação do financiamento ocorra mais rapidamente e sem problemas.
O que é município limítrofe?
Entende-se por município limítrofe as regiões vizinhas. Exemplo: São Luís x São José de Ribamar são regiões consideradas limítrofes (vizinhas), então se o cliente mora em São José de Ribamar e trabalha em São Luís e quer comprar o imóvel em São Luís poderá usar o FGTS, se não possuir imóvel. São Luís x Barreirinhas (MA) não são regiões limítrofes (vizinhas), e neste caso se o cliente trabalha e mora em São Luís e quer comprar o imóvel em Barreirinhas, não poderá usar o FGTS.
Posso adquirir o imóvel em qualquer lugar, usando o FGTS?
Não. Há restrições. O imóvel deve estar situado no município onde o comprador exerce sua ocupação principal, ou em município limítrofe, ou pertencente à mesma região metropolitana. Poderá ser escolhido imóvel no município onde o cliente mora, desde que comprove que não possua nenhum imóvel em todo o território nacional.
Posso usar o FGTS para adquirir imóvel para o meu filho?
Não. É vedada a sua utilização para moradia exclusiva de familiares, dependentes ou terceiros.
Existe enquadramento para o uso do FGTS para o imóvel?
Sim. O imóvel além de estar em condições para moradia, não poderá ter sido adquirido pelo(s) vendedor(es) com recursos do FGTS, nos últimos três anos.
O que é Contrato de Compromisso de Compra e Venda?
É a formalização do compromisso comercial entre o comprador e o vendedor do imóvel. Neste contrato o vendedor é chamado de promitente-vendedor e o comprador de compromissário-comprador.
Pode ser feita venda de imóvel por procuração?
Sim. Essa procuração deve ser pública.
Por que devo fazer o registro do imóvel?
O registro do imóvel declara quem é o verdadeiro dono do imóvel. De acordo com o Código Civil Brasileiro, a propriedade (imóvel) somente é transferida após o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Portanto, não vale assinar somente a escritura ou o contrato de venda e compra do imóvel. Deve-se realizar o registro, pois quem não registra não é considerado de fato o proprietário. O registro deve ser realizado no Cartório de Registro de Imóveis da sua localização (bairro, município ou comarca).
Quais as providências que deverão ser tomadas ao quitar o imóvel?
Ao quitar todas as prestações do financiamento, providencie a Escritura Definitiva no Tabelionato de Notas. Leve todos os documentos pessoais (dos compradores), respectiva prova de quitação e o contrato. Em seguida registre a Escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente para a efetiva garantia da propriedade do imóvel. Após, peça por escrito na Prefeitura a alteração do imposto territorial para seu nome e seu endereço.
Posso utilizar o FGTS para amortizar o Financiamento Imobiliário?
Sim, desde que o financiamento se enquadre nas regras da CEF você pode utilizar para amortização extraordinária do saldo devedor para redução do valor da prestação ou amortização extraordinária do saldo devedor para redução do prazo contratual.
Estou com prestações do meu financiamento imobiliário em atraso. Gostaria de utilizar o FGTS para ficar em dia e reduzir parte do saldo devedor. Isso é possível?
Não. Para qualquer utilização do FGTS, tanto para abatimento nas prestações quanto para amortização ou liquidação, as prestações do financiamento deverão estar rigorosamente em dia.
Qual a Renda para se fazer um financiamento de um imóvel pelo FGTS?
De 3 a 10 salários mínimos - para financiamento de imóveis situados nos municípios integrantes das regiões metropolitanas de São Luís e nos municípios com população igual ou superior a quinhentos mil habitantes, e demais capitais estaduais e seus municípios limítrofes, que apresentam continuidade e integração territorias de suas áreas urbanas. O encargo mensal não pode ser superior a 30% da renda familiar mensal bruta e ao resultado da análise de risco e apuração da capacidade de pagamento do cliente, efetuada pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.
Quanto tempo tem validade a carta de crédito?
A carta de credito tem validade por 6 meses, sendo que após este prazo tem que fazer uma nova aprovação.
O que é pesquisa cadastral e avaliação de risco de crédito?
Uma vez definido o imóvel, você deve providenciar os documentos de renda para ser efetuada uma avaliação cadastral e de risco de crédito para verificar a sua capacidade de pagamento, ou seja, quanto você pode obter de financiamento. Depois é só aguardar a comunicação de que uma Carta de Credito está a sua disposição.
O que é Carta de Credito?
É um documento oficial de que você vai apresentar ao vendedor, comprovando que o Banco está financiando determinado valor para você comprar seu imóvel.
O que é valor de compra, venda e valor de avaliação de imóvel?
É a formalização do compromisso comercial entre o comprador e o vendedor do imóvel. Neste contrato o vendedor é chamado de promitente-vendedor e o comprador de compromissário-comprador. Já o valor de avaliação é aquele definido por um engenheiro do Banco, que irá visitar seu imóvel. Esse engenheiro está atualizado com os preços de mercado e sabe exatamente quais são as exigências feitas pelas prefeituras. A avaliação do Banco é uma garantia de que você está fazendo um bom negócio.
Quando é liberado o valor do financiamento?
No mesmo dia em que você assina o contrato, o valor do financiamento é depositado na conta corrente do vendedor, no Banco em que foi financiado. Esse depósito até a entrega no Banco do contrato registrado em Cartório.
Quanto posso financiar?
O valor da aprovação da carta de credito depende de analise na renda e comprometimentos financeiros.
Qual é a taxa de juros do financiamento?
A taxa de juros varia de acordo com a renda familiar.
Documendos Necessários para Financiamento Habitacional - Carta de Crédito
1. Comprovante de endereço atual (copia simples) 3 de cada
2. Extrato bancário (copia simples)
3. Extrato cartão de credito (copia simples) 3 (três) ultimas faturas
4. Última conta de água, luz e telefone (copia simples)
5. RG / CPF - do casal (se for o caso) -(copia simples) 3 (três) de cada
6. Comprovante do estado civil e pacto antenupcial (se houver) -(copia simples) atualizada
7. 06 (seis) últimos holerites (copia simples)
8. CTPS - Cópia e original das páginas de Identificação, qualificação, contrato de trabalho e opção pelo FGTS e PIS
9. Para autônomos - Declaração de Imposto de Renda (cópia e original), mais documentos que se fizerem necessários de acordo com a atividade, documentos estes que poderão serem pedidos posteriormente após análise da sua documentação.
10. Declarações (anexas)
11. Declaração completa do Imposto de Renda, inclusive Recibo de Entrega, ou de Isenção de Imposto de Renda. (copia simples)
O que é SAC?
É o Sistema de Amortização constante, cuja característica é amortizar um percentual fixo da dívida desde o início do financiamento.
Segurança
Com o SAC, o risco de que o saldo devedor sofra aumentos acentuados é baixo. Isso porque, mantida a atual taxa de atualização monetária, cada parcela paga será abatida desde o início. Além disso, as prestações futuras tendem a diminuir continuamente ao longo do financiamento. Assim, você passa a ter um maior controle da dívida no longo prazo e uma maior tranqüilidade para planejar o futuro.
Analise você mesmo:
Glossário
A
Amortização: Pagamento periódico realizado para abater (reduzir) uma dívida. Nos financiamentos em geral, a amortização é feita por uma das parcelas que compõem as prestações.
Averbação: Anotação feita pelo Cartório de Registro de Imóveis de qualquer alteração que diga respeito ao proprietário (chamada subjetiva) ou ao imóvel (objetiva), como a mudança no estado civil do dono ou no nome da rua do imóvel.
C
Capacidade Civil: Para o financiamento ser aprovado, a pessoa deve ter, no mínimo 18 anos completos ou ser emancipada e não ter restrição legal para exercer seus direitos e obrigações.
Carta de crédito: Documento que concede a alguém o empréstimo de certa quantia. Costuma valer pelo prazo de 06 meses, às vezes prorrogável.
CH (Carteira Hipotecária): Linha de crédito habitacional criada pelo presidente Getúlio Vargas em 1936, hoje possui regras de financiamento, prazo de pagamento e taxas de juros definidas pelas instituições financeiras.
Cartório de Registro de Imóveis: Órgão onde são cadastrados todos os imóveis de determinada região. Lá se encontram as informações a respeito de cada imóvel, sua matrícula, sua localização, seu dono, sua situação jurídica, seu histórico, todas as modificações por que passou.
Cartório de Títulos e Notas: Entidade privada com reconhecimento público que guarda títulos e documentos, faz registros públicos e lavra (redige) contratos.
CET (Custo Efetivo Total): É a soma dos custos cobrados na contratação de um empréstimo ou financiamento, representado através de um valor percentual. Este custo varia de acordo com o prazo, valor do empréstimo, IOF, entre outros. O Custo Efetivo Anual é informado através de uma taxa percentual mensal e anual e está disponível para todas as operações vigentes. O CET passou a ser divulgado em 03/03/2008, atendendo a resolução 3.517 do Conselho Monetário Nacional - CMN.
Comprometimento de renda: Percentual máximo de sua renda que o pretendente a um financiamento pode comprometer mensalmente na prestação.
Comprovação de renda: Exigência da instituição financeira de que o pretendente ao financiamento comprove com documentos (contracheque, carteira de trabalho, declaração do Imposto de Renda) que ganha o suficiente para arcar com as prestações.
Crea: Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.
Creci: Conselho Regional de Corretores de Imóveis.
Crédito habitacional: Empréstimo concedido pelas instituições financeiras para comprar, construir, reformar ou financiar a casa própria.
D
DFI (Danos Físicos ao Imóvel): Apólice obrigatória, como a de Morte e Invalidez Permanente (MIP), quando se contrai financiamento com uma instituição financeira. O DFI, que cobre danos causados por incêndio, inundação, etc., é pago em parcelas ao longo de todo o financiamento.
E
Encargo mensal: O que é obrigatório pagar mensalmente. Nos financiamentos imobiliários, o encargo é a parcela de amortização e os juros mensais pagos nas prestações somados às parcelas dos seguros MIP e DFI.
Escritura: Documento autêntico de um contrato, como o de compra e venda, escrito por um tabelião ou oficial público e testemunhado por duas pessoas. O mesmo que instrumento público.
F
FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço): Conta de poupança aberta pelo empregador em nome do empregado. Todo mês, o empregador deposita nela 8% do salário de seu funcionário. Essa conta rende 3% ao ano, mais a variação mensal da TR. O saldo poderá ser resgatado pelo empregado se for demitido ou quiser financiar a casa própria pelo SFH.
H
Habite-se: Autorização dada pela Prefeitura para que se possa ocupar e utilizar um imóvel recém-construído ou reformado. A autorização só é emitida depois de o imóvel ter sido vistoriado por fiscais de obras (que comparam a construção com o projeto aprovado) e de serviços públicos (corpo de bombeiros, companhias de luz, gás, água e esgotos).
I
ITBI (Imposto sobre transmissão de bens imóveis): Chamado em alguns municípios de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e em outros de Imposto de Transmissão Intervivos, é uma taxa proporcional ao valor de um imóvel ou direitos reais sobre bens imóveis, cobrada pela Prefeitura toda vez que há alteração na propriedade.
IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): Com nomes diferentes conforme o município do país - Imposto Predial e Territorial Urbano, Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana e outras variações – é uma taxa baseada no valor venal do imóvel cobrada dos proprietários pela Prefeitura.
M
Matrícula do imóvel: Número de registro do imóvel no cartório, o mesmo desde sua construção.
MIP (Morte e Invalidez Permanente): Apólice obrigatória, como a de Danos Físicos ao Imóvel (DFI), ao se contrair financiamento com uma instituição financeira. Se duas pessoas contraíram um financiamento imobiliário e uma delas morre ou fica incapaz para o trabalho, a companhia seguradora paga o saldo devedor proporcionalmente.
S
SAC (Sistema de Amortização Constante): Método de pagamento de uma dívida em que a parcela de amortização (um dos componentes da prestação) é constante e a parcela de juros, que incide sobre o saldo devedor, é decrescente ao longo do prazo de financiamento.
Saldo devedor: O que resta a pagar de uma dívida. Nos financiamentos imobiliários, é reajustado mensalmente de acordo com o índice e a taxa de juros estipulados em contrato.
Saldo residual: É o que resta a mais ou a menos de uma dívida quando vencido o prazo contratado. Se o saldo é negativo (por exemplo, - R$ 847,00), o mutuário pagou a mais e deve receber a quantia de volta. Se positivo, o mutuário pagou a menos (por erros de cálculo) e ainda deve ao credor.
SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário): Criado em 1997 pela lei n.º 9.514 (20/11/1997) como alternativa ao Sistema Financeiro de Habitação e à Carteira Hipotecária, o sistema autoriza a securitização dos créditos imobiliários e introduz a alienação fiduciária no mercado imobiliário.
SFH (Sistema Financeiro de Habitação): Sistema criado em 21/8/1964 pela lei n.º 4.320, a fim de captar recursos para a área habitacional e financiar a construção e a compra da casa própria.
T
TP (Tabela Price): Método de cálculo das prestações de financiamentos que tem, como os outros sistemas, duas parcelas: uma de amortização e outra de juros. Ao longo do prazo de financiamento, a primeira aumenta, e a segunda decresce. A Tabela Price é também chamada Sistema Francês de Amortização.
TR (Taxa referencial): Taxa definida todo mês pelo Banco Central de acordo com a remuneração média das aplicações bancárias. É a referência para reajustes da caderneta de poupança e de diversos tipos de contratos e dívidas, inclusive financiamentos imobiliários.
